企业土地房屋资产调查研究

该土地房屋资产专项调查研究的主要目标是摸清大型国有集团范围内土地、房屋资产状况，调查土地权属、范围、面积、用途，掌握房屋建设使用情况，标识尚未取得规划执照的建筑物，同时，梳理产证，撰写分析和建议报告，对需要完成产证办理的土地和房屋制定办证指南[1]。此次土地房屋资产专项调查的结果需要对违规违建房屋的处置，以及土地房屋资产全生命周期的管理提供支撑，并在此基础上，需要按照集团土地管理的要求及土地开发前期工作实际情况，结合信息化管理的需要，制定土地房屋资产管理的业务规则，提供对建立土地开发建设手续办理、产证办理与档案管理、土地房屋资产信息化管理的工作机制的相关建议。

1 工作内容与调查准备

1.1 调查任务

此次土地房屋资产专项调查的主要任务包括以下方面。

(1)土地权属更新调查：对集团土地权属数据进行更新补充调查。

(2)房屋状况摸底调查：对集团房屋状况信息进行首次摸底调查。

(3)不动产权证梳理：对集团不动产权证的情况进行梳理，并对后续不动产权证的办理提供建议。

(4)调查成果制作：制作调查成果，包括数据成果、报告成果、图件成果和管理建议。

(5)此次土地房屋资产专项调查的主要工作流程

图1 调查准备流程示意图

图2 更新调查流程示意图

图3 摸底调查流程示意图

包括调查准备、土地权属更新调查、房屋状况摸底调查、房地产权证梳理、调查成果制作。

1.2 调查准备

调查准备流程示意图见图1。

1.2.1 资料准备

（1）基础地理资料收集。

根据调查底图[2]的制作需要完成调查区域内的影像图收集、地形图收集、相关图片收集等。

（2）土地权属相关资料的收集。

收集相关资料以及权属发生变化的各类有关资料。

（3）房屋状况资料收集。

集团现有土地房屋台账的收集整理以及建设许可批文的收集等。

1.2.2 技术路线

（1）以集团现有资料以及影像为主要信息来源。

集团土地房屋资产调查将充分应用航空、航天遥感技术手段，通过获取相对较为经济且客观现势的地面影像作为调查的主要信息源。

（2）内外业相结合的调查方法。

充分利用现有的数据成果，依据各类权属证明资料和审批文件，综合运用航空航天遥感（国土资源部遥感卫星）、全球卫星定位、计算机等技术，采用内外业相结合的调查方法，开展土地房屋资产摸底调查的工作，实地对每一块土地的权属、范围、面积、用途以及两场范围内的房屋的坐落、位置、面积等情况进行外业调查，获取土地房屋资产信息，为建立土地房屋资产的管理提供数据支持。

土地房屋资产专项调查以正射影像图作为调查基础底图，实地对每一块土地的权属、范围、面积、用途以及两场范围内的房屋的坐落、位置、面积等情况进行外业调查，并详细记录，绘制相应图件，填写外业调查记录表，确保每一地块的用途、范围、权属等现状信息以及房屋的相关现状信息详细、准确、可靠。

①内业资料梳理。

逐证、逐块、逐幢进行资料查阅、分析比对和数据采集，梳理形成初步成果，为下一步实地核查以及权证办理提供指导和基础，同时也为集团土地房屋信息化管理提供数据支撑。

②外业现场核查。

以单个地块或单幢建筑物为基本单位，利用遥感影像图作为外业调查工作底图，首先在室内通过专业软件进行初步判读，同时将符合要求的土地利用数据图件与遥感影像进行套合叠加，将未发生变化的各种界线和属性等内容，转制到土地房屋资产调查工作底图上，通过外业现场核查，查清集团范围内的房屋数量、分布和利用状况。

③内业数据比对。

整理外业调查成果、汇总土地利用图件和统计表。将外业调查成果与土地房屋利用现状[3]数据进行比对，梳理出发生变化的地块或房屋，针对存在疑问的部分可视情况开展二次核查。同时对外业调查的成果进行数据正确性检查、数据的汇总整理、地块及房屋基本信息的一致性判断、成果分析等。根据国土资源部相关技术要求，按当前土地房屋清查、变更调查业务规范要求，形成现势性较强的土地房屋利用更新数据，更新图件并形成调查数据汇总表。

文章来源：《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/qikandaodu/2021/0623/1304.html