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22城宅地迎来集中竞拍 房企买地钱从哪儿来?

来源:中国土地 【在线投稿】 栏目:综合新闻 时间:2021-04-19
作者:网站采编
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摘要:来源: 经济观察报 经济观察报 记者 陈博 田国宝 同事从微信转发过来一个融资请求,赵妍瞥了一眼,随口嘟囔一句:“神经病呀!” 赵妍是一家金融公司的中层。这个融资请求在她工

来源: 经济观察报

经济观察报 记者 陈博 田国宝 同事从微信转发过来一个融资请求,赵妍瞥了一眼,随口嘟囔一句:“神经病呀!”

赵妍是一家金融公司的中层。这个融资请求在她工作经历中还未曾遇到过——数额大,期限短,“利率还想按照普通信托贷款的年化利率,这怎么做呀?”

融资请求是一家TOP10房企发来的,贷后资金主要用于缴纳土地出让保证金,所以赵妍将之称为“拿地保证金融资”。

无论对开发商,还是金融机构,这都是一个全新的融资概念。赵妍说,做了十多年金融,还是第一次碰到有房企为拿地保证金而融资。

“我们也在找。”一家TOP30房企区域融资负责人于明,在听到“拿地保证金融资”后两眼放光。最近,他们团队四处寻找短期融资之道。

2月24日,在自然资源部主导下,全国22个城市住宅用地执行“集中挂牌、集中出让”的双集中供地机制,22城每年只能挂牌出让三次宅地。大部分城市将首批宅地出让确定在第二季度。

大规模集中供地方式,对房企资金筹集、调配能力提出更大挑战。原则上,监管要求房企拿地资金必须为自有,如何在有限资金池和规则框架内增加参拍频率,提高拿地成功率,同时又能减少对自有资金的占用,是横亘在房企眼前一道难以逾越的障碍。

最近两年,房地产前融、开发贷频频遭遇监管“围堵”。融资困境下,各家房企的投融资部门绞尽脑汁,诸如拿地保证金融资之类的变通方式应运而生。

赵妍称,公司还在研究具体方案,但如果单纯按照房企发来的这种融资方式,金融机构普遍兴趣不会太大。

资金调配

“你有资金渠道可以介绍吗?”这几天,于明不止一次在微信对话框里发出询问。他与公司的投融资团队陷入一场前所未有的找钱“战争”中。

截至4月15日,集中供地已在15个城市拉开大幕。时间紧凑、供应量大是这轮供地的两大共性,各城竞拍时间点普遍介于4月中至5月;除深圳、厦门数量较少外,其余城市首批宅地数量从16宗到119宗不等。

“对房企资金统筹能力和投资策略的要求都空前提高了。”于明肩上的担子一时间沉重起来。

同样的焦虑蔓延到了各家房企。一家上市房企深圳区域投资负责人林鹏告诉经济观察报,这一轮所需的资金规模太大了,最近他们公司每天也在算账。

林鹏所在企业是“绿档”房企,较低的融资成本和稳健的财务向来是其拿地的优势所在。但摆在他们面前的一个棘手事实是,单北京一座城市,如果覆盖参拍第一批所有宅地,土地保证金就超过200亿元;更遑论同个时间段,还要参加其他城市的土地招拍挂。“竞拍保证金至少超过千亿元”,短期内巨量的资金需求让林鹏的公司也犯了愁。

按照行业惯例,房地产企业参加土地招拍挂,在资金层面通常要过两道“门槛”,一是拿地前缴纳保证金;一是成交后付清地价。

以往难点在于付清地价阶段,但集中供地大背景下,开发商的难关前移至缴纳保证金环节。

从首批供地挂牌情况来观察,天津58宗,保证金总额167亿元;南京52宗,保证金总额211亿元;广州46宗,保证金总额171亿元;北京30宗,保证金总额207亿元。仅这4个城市的保证金总额就高达756亿元。即便房企只报名参拍其中四分之一土地,缴纳的保证金也接近200亿元。

如果再加上其他18城,哪怕保证金可以错峰使用,对房企资金端而言,也是一个不小的挑战。

更何况,在实际拍地过程中,为了增加拿地成功率,部分房企会用数量不等的“马甲”公司参拍,无形中增加了保证金支出。

如何调配资金成为核心任务。目前林鹏所在房企正在筛选15个城市已经公布的地块,首要原则是,根据现有资金规模尽可能覆盖更多的地块。

对于自有资金无法覆盖的地块,林鹏团队将考虑引入合作方;如果短期无法找到合作企业,他们再对备选地块做优先排序,参拍时剔除部分相对次要的地块。

“我们会根据本地历史去化情况、地块区位、团队操盘能力等标准来排序。”林鹏说,理想目标是争取全覆盖,“说实话,难度太大,一下子参拍这么多城市,总成本太高了”。

保证金融资

于明与林鹏面临的难题,同一时间折射到赵妍的工作中。

从事金融行业十余年,赵妍的从业经历涉及金融机构理财、投资及房企的投融资等领域,当前她所在的金融机构投资范围囊括高新技术、生物医药、新能源及不动产等,房地产领域的年度投资额在几百亿级别。

文章来源:《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/zonghexinwen/2021/0419/836.html



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