22城宅地迎来集中竞拍 房企买地钱从哪儿来？

来源： 经济观察报

经济观察报 记者 陈博 田国宝 同事从微信转发过来一个融资请求，赵妍瞥了一眼，随口嘟囔一句：“神经病呀!”

赵妍是一家金融公司的中层。这个融资请求在她工作经历中还未曾遇到过——数额大，期限短，“利率还想按照普通信托贷款的年化利率，这怎么做呀？”

融资请求是一家TOP10房企发来的，贷后资金主要用于缴纳土地出让保证金，所以赵妍将之称为“拿地保证金融资”。

无论对开发商，还是金融机构，这都是一个全新的融资概念。赵妍说，做了十多年金融，还是第一次碰到有房企为拿地保证金而融资。

“我们也在找。”一家TOP30房企区域融资负责人于明，在听到“拿地保证金融资”后两眼放光。最近，他们团队四处寻找短期融资之道。

2月24日，在自然资源部主导下，全国22个城市住宅用地执行“集中挂牌、集中出让”的双集中供地机制，22城每年只能挂牌出让三次宅地。大部分城市将首批宅地出让确定在第二季度。

大规模集中供地方式，对房企资金筹集、调配能力提出更大挑战。原则上，监管要求房企拿地资金必须为自有，如何在有限资金池和规则框架内增加参拍频率，提高拿地成功率，同时又能减少对自有资金的占用，是横亘在房企眼前一道难以逾越的障碍。

最近两年，房地产前融、开发贷频频遭遇监管“围堵”。融资困境下，各家房企的投融资部门绞尽脑汁，诸如拿地保证金融资之类的变通方式应运而生。

赵妍称，公司还在研究具体方案，但如果单纯按照房企发来的这种融资方式，金融机构普遍兴趣不会太大。

资金调配

“你有资金渠道可以介绍吗？”这几天，于明不止一次在微信对话框里发出询问。他与公司的投融资团队陷入一场前所未有的找钱“战争”中。

截至4月15日，集中供地已在15个城市拉开大幕。时间紧凑、供应量大是这轮供地的两大共性，各城竞拍时间点普遍介于4月中至5月；除深圳、厦门数量较少外，其余城市首批宅地数量从16宗到119宗不等。

“对房企资金统筹能力和投资策略的要求都空前提高了。”于明肩上的担子一时间沉重起来。

同样的焦虑蔓延到了各家房企。一家上市房企深圳区域投资负责人林鹏告诉经济观察报，这一轮所需的资金规模太大了，最近他们公司每天也在算账。

林鹏所在企业是“绿档”房企，较低的融资成本和稳健的财务向来是其拿地的优势所在。但摆在他们面前的一个棘手事实是，单北京一座城市，如果覆盖参拍第一批所有宅地，土地保证金就超过200亿元；更遑论同个时间段，还要参加其他城市的土地招拍挂。“竞拍保证金至少超过千亿元”，短期内巨量的资金需求让林鹏的公司也犯了愁。

按照行业惯例，房地产企业参加土地招拍挂，在资金层面通常要过两道“门槛”，一是拿地前缴纳保证金；一是成交后付清地价。

以往难点在于付清地价阶段，但集中供地大背景下，开发商的难关前移至缴纳保证金环节。

从首批供地挂牌情况来观察，天津58宗，保证金总额167亿元；南京52宗，保证金总额211亿元；广州46宗，保证金总额171亿元；北京30宗，保证金总额207亿元。仅这4个城市的保证金总额就高达756亿元。即便房企只报名参拍其中四分之一土地，缴纳的保证金也接近200亿元。

如果再加上其他18城，哪怕保证金可以错峰使用，对房企资金端而言，也是一个不小的挑战。

更何况，在实际拍地过程中，为了增加拿地成功率，部分房企会用数量不等的“马甲”公司参拍，无形中增加了保证金支出。

如何调配资金成为核心任务。目前林鹏所在房企正在筛选15个城市已经公布的地块，首要原则是，根据现有资金规模尽可能覆盖更多的地块。

对于自有资金无法覆盖的地块，林鹏团队将考虑引入合作方；如果短期无法找到合作企业，他们再对备选地块做优先排序，参拍时剔除部分相对次要的地块。

“我们会根据本地历史去化情况、地块区位、团队操盘能力等标准来排序。”林鹏说，理想目标是争取全覆盖，“说实话，难度太大，一下子参拍这么多城市，总成本太高了”。

保证金融资

于明与林鹏面临的难题，同一时间折射到赵妍的工作中。

从事金融行业十余年，赵妍的从业经历涉及金融机构理财、投资及房企的投融资等领域，当前她所在的金融机构投资范围囊括高新技术、生物医药、新能源及不动产等，房地产领域的年度投资额在几百亿级别。

文章来源：《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/zonghexinwen/2021/0419/836.html