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长三角拿地热:土地盈利空间收窄,打破房企投

来源:中国土地 【在线投稿】 栏目:综合新闻 时间:2021-05-24
作者:网站采编
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摘要:来源: 21世纪经济报道 长三角此轮抢地普遍触及盈利红线,但热度不减,透露了哪些信号? 5月20日晚,上海公布了首批集中供地的细则,新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼

来源: 21世纪经济报道

长三角此轮抢地普遍触及盈利红线,但热度不减,透露了哪些信号?

5月20日晚,上海公布了首批集中供地的细则,新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼光,且提高了马甲公司参与难度。上海拿地细则显然比此前热钱暗涌的无锡、杭州拿地细则更复杂。业内人士认为,在前几场土拍中没有用上的资金,最有可能集结在6月18日开始的这场上海土地供应中。

与此同时,南京首次集中供地在5月20日、5月21日两天全部完成竞价,总共出让52幅土地中,有一幅因故终止出让,其余51幅出让土地中有36幅触顶待摇号。将于5月22日下午摇号确定竞得者。截至5月21日,南京集中供地中已确认的买家有华润、招商、银城、龙湖等。

同策研究院高级分析师李霄霄认为,目前从2021年已经公布的信息看,无锡3月、4月、8月集中供地;南京4月、7月、10月集中供地,杭州4月、6月、12月集中供地。从目前土拍的结果来看,主要有几个明显的特征。第一是城市之间出现明显分化,比如杭州、无锡这样的城市,城市基本面好、市场需求旺盛、房企布局较多,首批拍出的地很受开发商追捧。东北的一些城市受限于各方面的因素,首次土拍相对平淡。第二是城市内也出现明显的分化,这主要跟地块所在的区位、周边配套情况有关。优质地块往往拍出高溢价,部分城市远郊的地块也出现了流拍现象。第三则是首批集中供地的拿地企业以央企、国企、区域深耕的公司为主,比如建发、象屿等地方国企。一方面是因为央企国企在融资方面有优势、资金成本相对更低一些;另一方面区域深耕的公司为了保持销售规模每年都会拿大量的地,今年3-4月份拿地既可以增加土储、工期赶一赶也能赶上年底营销节点贡献业绩。

相比广州、重庆、北京,长三角此轮抢地普遍触及盈利红线,但热度不减,透露了哪些信号?

5月20日晚,上海公布了首批集中供地的细则,新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼光,且提高了马甲公司参与难度。

部分头部房企没坚守长三角

从无锡、杭州、南京这三场土拍来看,万科、融创、华润、保利、招商、龙湖等顺利抢到地块的大房企以央企、国企背景为主,本土房企如滨江、银城也有所斩获。

反观1-4月房企销售全口径金额排行榜,TOP10房企中,碧桂园、中海、金地、世茂等没有参与,其他大多数都参与了长三角这几场土拍。中海对北京、广州土地市场都很感兴趣,但没有拿到一幅土地;金地在北京、青岛、温州均有所斩获;碧桂园也在北京落子;世茂则不见踪影。此前在2020年业绩发布会上,世茂董事局副主席许世坛曾指出,集中供地对大房企而言是好机会,世茂也预留了一些资金,希望能参与4-5月的集中供地。然而,面对同行疯狂抢地与监管收紧,大房企心中的天平还是变了。旭辉也没有恋战长三角,而选择投资重庆。

杭州57幅土地中有41幅竞自持面积,显示房企预期高度趋同,未来维持盈利能力的难度极大。其中斩获5幅土地的滨江集团,其高管团队近日在一次线上投资者交流中表示,此次所拿地块净利润争取做到1%-2%;但其拿地联合体合作方融信相关人士却透露,公司测算的净利润高于1%-2%。

亿翰智库认为,投资方面,与2019年相比,房企的投资力度微降,一方面三道红线控制了房企的可动用资金规模,另一方面是核心城市中已进行首批集中出让的城市数量较少,供应规模有所下降,致使房企投资力度下降。随着集中出让的有序展开,房企投资力度有望回升。

中信证券研究部一份研报指出,土地市场热度不是集中供地造成的,而是销售高增长推动的。2021年前4月,重点公司实现销售额同比增长47.6%,实现销售面积同比增长40.2%。充裕的销售回款,部分企业较低的资金成本,都使得企业更加积极进入土地市场。

上海此次拍地规则有变,对于房价上涨预期控制明显。前述没有在长三角拿地的大房企会否出现在上海市场?这是有悬念的。上海中原地产市场分析师卢文曦指出,上海此次集中供地56幅,比之前业内传闻的多了4幅。出让细则反映了几个问题:比较标杆性的地块,像大宁地块,测算下来成交价在多元/平方米,还不到5万元/平方米,主要还是为了控市场预期;新规则设定了溢价率达到10%的熔断机制,并且选取报价中的中位价作为竞得者,也是控房价上涨预期的举措。有房企测算这些地块的利润空间还是比杭州、南京的高。并且因为上海集中供地比其他几个热点城市晚,不排除一些企业把此前没用完的资金往上海调,所以上海集中供地成交还是会比较活跃。

文章来源:《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/zonghexinwen/2021/0524/1103.html



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