长三角拿地热：土地盈利空间收窄，打破房企投

来源： 21世纪经济报道

长三角此轮抢地普遍触及盈利红线，但热度不减，透露了哪些信号？

5月20日晚，上海公布了首批集中供地的细则，新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼光，且提高了马甲公司参与难度。上海拿地细则显然比此前热钱暗涌的无锡、杭州拿地细则更复杂。业内人士认为，在前几场土拍中没有用上的资金，最有可能集结在6月18日开始的这场上海土地供应中。

与此同时，南京首次集中供地在5月20日、5月21日两天全部完成竞价，总共出让52幅土地中，有一幅因故终止出让，其余51幅出让土地中有36幅触顶待摇号。将于5月22日下午摇号确定竞得者。截至5月21日，南京集中供地中已确认的买家有华润、招商、银城、龙湖等。

同策研究院高级分析师李霄霄认为，目前从2021年已经公布的信息看，无锡3月、4月、8月集中供地；南京4月、7月、10月集中供地，杭州4月、6月、12月集中供地。从目前土拍的结果来看，主要有几个明显的特征。第一是城市之间出现明显分化，比如杭州、无锡这样的城市，城市基本面好、市场需求旺盛、房企布局较多，首批拍出的地很受开发商追捧。东北的一些城市受限于各方面的因素，首次土拍相对平淡。第二是城市内也出现明显的分化，这主要跟地块所在的区位、周边配套情况有关。优质地块往往拍出高溢价，部分城市远郊的地块也出现了流拍现象。第三则是首批集中供地的拿地企业以央企、国企、区域深耕的公司为主，比如建发、象屿等地方国企。一方面是因为央企国企在融资方面有优势、资金成本相对更低一些；另一方面区域深耕的公司为了保持销售规模每年都会拿大量的地，今年3-4月份拿地既可以增加土储、工期赶一赶也能赶上年底营销节点贡献业绩。

相比广州、重庆、北京，长三角此轮抢地普遍触及盈利红线，但热度不减，透露了哪些信号？

5月20日晚，上海公布了首批集中供地的细则，新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼光，且提高了马甲公司参与难度。

部分头部房企没坚守长三角

从无锡、杭州、南京这三场土拍来看，万科、融创、华润、保利、招商、龙湖等顺利抢到地块的大房企以央企、国企背景为主，本土房企如滨江、银城也有所斩获。

反观1-4月房企销售全口径金额排行榜，TOP10房企中，碧桂园、中海、金地、世茂等没有参与，其他大多数都参与了长三角这几场土拍。中海对北京、广州土地市场都很感兴趣，但没有拿到一幅土地；金地在北京、青岛、温州均有所斩获；碧桂园也在北京落子；世茂则不见踪影。此前在2020年业绩发布会上，世茂董事局副主席许世坛曾指出，集中供地对大房企而言是好机会，世茂也预留了一些资金，希望能参与4-5月的集中供地。然而，面对同行疯狂抢地与监管收紧，大房企心中的天平还是变了。旭辉也没有恋战长三角，而选择投资重庆。

杭州57幅土地中有41幅竞自持面积，显示房企预期高度趋同，未来维持盈利能力的难度极大。其中斩获5幅土地的滨江集团，其高管团队近日在一次线上投资者交流中表示，此次所拿地块净利润争取做到1%-2%；但其拿地联合体合作方融信相关人士却透露，公司测算的净利润高于1%-2%。

亿翰智库认为，投资方面，与2019年相比，房企的投资力度微降，一方面三道红线控制了房企的可动用资金规模，另一方面是核心城市中已进行首批集中出让的城市数量较少，供应规模有所下降，致使房企投资力度下降。随着集中出让的有序展开，房企投资力度有望回升。

中信证券研究部一份研报指出，土地市场热度不是集中供地造成的，而是销售高增长推动的。2021年前4月，重点公司实现销售额同比增长47.6%，实现销售面积同比增长40.2%。充裕的销售回款，部分企业较低的资金成本，都使得企业更加积极进入土地市场。

上海此次拍地规则有变，对于房价上涨预期控制明显。前述没有在长三角拿地的大房企会否出现在上海市场？这是有悬念的。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海此次集中供地56幅，比之前业内传闻的多了4幅。出让细则反映了几个问题：比较标杆性的地块，像大宁地块，测算下来成交价在多元/平方米，还不到5万元/平方米，主要还是为了控市场预期；新规则设定了溢价率达到10%的熔断机制，并且选取报价中的中位价作为竞得者，也是控房价上涨预期的举措。有房企测算这些地块的利润空间还是比杭州、南京的高。并且因为上海集中供地比其他几个热点城市晚，不排除一些企业把此前没用完的资金往上海调，所以上海集中供地成交还是会比较活跃。

文章来源：《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/zonghexinwen/2021/0524/1103.html