CMF报告：聚焦“土地功能的变化与‘以地谋发展

日前，中国宏观经济论坛（CMF）举办了CMF宏观经济热点研讨会（第29期）。本次论坛以“土地功能变化与‘地发展’模式转变”为主题，论坛第一版块中国人民大学经济学院院长刘守英发布CMF中国宏观经济专题代表研究组报告。报告指出，随着“土地换开发”模式进入枯竭期，以“卖地”为主的地方工业化、城镇化步伐放缓，土地政策开始转向。近年来，有3大调整，即2016年调控土地抵押贷款融资政策。年初以来，多地发文明确今年将实行住宅用地“集中供地”模式，6月财政部等四部门联合印发《土地出让等非税收转移征税”政策。

报告分析了近期出台的三大政策：一是不允许土地按揭再融资，基本上切断了地方政府依靠土地融资的发展模式，将仅限于土地出让。其次，土地出让收入上缴税收后，地方政府将从融资转向土地出让。回归售地后，将执行此政策。最后，地方政府获取土地出让收入的渠道将被切断。三是土地集中供给，基本背离了土地市场化改革的方向。看似地方政府可以对土地的供求进行更多的控制，但实际上整个土地市场的信号都被打乱了。

报告称，“土地换发展”模式，即在经济增长不佳时，一般是通过土地利用指标来刺激经济增长。土地促进经济增长的表现包括土地促进工业化和城市化。以及其他发展。近年来，“土地换开发”模式已经枯竭。从全国和东部地区来看，土地持续释放对经济发展、产业发展、城镇化的影响，都是在跨过门槛之后。下降，无论是中西部地区的工业化还是城镇化，进一步土地投资的表现都很差，但仍有大量土地在投资。这说明“以地换开发”模式已经开始走向枯竭状态。 2008年以来，我国“以地发展”主要转向土地融资，依靠土地抵押支撑整个发展模式，主要依靠金融支持，以土地为工具、平台为主要手段，支持发展模式转变。 .

但从2016年开始，地方政府土地抵押是不允许的。尽管经济增速回落，土地对经济发展的引擎作用下降，但地方政府仍依靠土地供应维持运营。

报告提出政策建议：一是寻找改变土地发动机功能、降低经济发展对土地依赖的制度安排。真正认识到发展需要决定土地供给，改变土地计划供给分配；改变土地指标作为促进区域发展战略的工具的使用；各类规划试验区不以土地分配指标作为政策安排；市政府通过规划国土空间实践，严格调整和拓展。

二是实施土地结构改革，解决国民经济深层次结构性矛盾。需要相应的政策设计，推动工业用地转化，主要用于居住用地和城市宜居空间；减少公共用地比例，增加城市生活和生态空间；提高住宅用地比例，取消硬性配套商业用地政策。

三是坚持市场在土地要素配置中的作用。改变住宅用地供应不足的制度和激励措施；重新评估土地集中供应政策的效果，土地供应不能排除市场行为；完善土地供应市场化机制，核心是强化市场供给信号，减少政府土地供给信号。

四是成立国有土地经营公司，实现土地增值收益的价值捕捉。

报告提出，加大都市圈和城乡一体化区土地改革创新力度，打破都市圈行政规划规模，建立都市圈土地开发权补偿机制。推进城乡一体化地区土地制度建设。改革。

本次论坛由中国人民大学国家发展与战略研究院、中国人民大学经济学院、中诚信国际信用评级有限公司共同主办，邀请多位经济学家评论当前宏观经济形势。进行联合分析。

文章来源：《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/zonghexinwen/2021/0707/1365.html