土地成本的分摊各有差异？

在实践中，最常用的土地成本分配方法是核算法和建筑面积法。企业所得税的规定比较明确。国税发[2009]31号文规定，企业所得税处理中，土地成本一般按照土地面积法进行分配。需要结合其他方式分配的，应当经税务机关批准。 《国税发[2009]91号》规定，纳税人分阶段开发项目、同时开发多个项目，或者在同一项目中建设不同类型的房地产的，应当采取合理分配方式，按照共同成本分摊。给受益人。 .现在不同地区的规定是不一样的。有的规定采用建筑面积法，有的规定采用建筑面积法，有的规定采用建筑面积法与建筑面积相结合。

土地占用的用途是指不同的项目阶段。项目各时期占土地总面积的比例，土地成本和开发成本的分配。具体是指某一开发成本对象的占地面积占开发用地总面积的比例。适用于不同业务类型的房地产项目，包括分期开发、滚动开发等，这种方式在不同项目之间应用广泛。

建筑面积法是根据一定开发成本对象的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例。此方法适用于业态差异较小的房地产项目。同一开发项目中不同类型的房地产不占用相对独立的土地，通常采用建筑面积法。

案例：品速房地产开发公司A项目，占地面积10000平方米，总造价1亿元。项目分为高层和别墅两类业务。别墅占地面积4000平方米，建筑面积20000平方米；别墅面积4000平方米，建筑面积5000平方米。其余2000平方米用于公共绿化道路等。

分析：按面积法和建筑物分配土地成本面积比较法。

1.面积法

1.根据不同的产品目标直接分配面积，不考虑绿色道路的分配。最高底价=4000/8000×1亿元=5000万元；别墅用地分摊成本=4000/8000×1亿元=5000万元

2.公共部分的土地成本首先在公共部分进行分配，如建筑物和绿化道路，公共部分的土地成本按建筑面积法分配到每一层。最高底价=4000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×20000/25000=5600万元；别墅共享土地成本=4000/10000×1亿元+2000/10000×5000/25000=4400万元

2.建筑面积法

最高楼面地价=20000/25000×1亿元=8000万元；别墅共享土地成本=5000/25000×1亿元=2000万元

估计结果：

1.不考虑直接用于道路绿化的建筑面积分配：高层占地价5000万元，别墅占地价5000万元。

2.先按建筑面积法，再按建筑面积分摊：高层分摊用地5600万元，别墅分摊用地4400万元。

3.按建筑面积直接分摊：高层分摊用地8000万元，别墅分摊地价2000万元。

结果表明：高层和别墅的建筑面积相同，但由于分摊方式不同，土地成本差异较大。

从以上分析计算可以看出，在计算房地产企业土地增值税和企业所得税时，由于成本分摊方式不同，税前扣除差别很大！高层别墅和不同类型的房地产成本分摊方法是不同的。对于企业所得税，存在时间相关性和持续性差异。但在土地增值税中，必须有永久性的区别。由于国家政策不统一，不同地区的分摊方式也不一致，这就需要房地产开发企业在办税过程中提前与当地税务机关沟通，并按照当地的政策法规，避免增加税收风险。

文章来源：《中国土地》 网址: http://www.zgtdzz.cn/zonghexinwen/2021/0818/1610.html